今日は、令和5年度 第31問について解説します。
賃貸住宅管理業者の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行っている場合、その事業全体において営利性があると認められるときであっても、賃貸住宅管理業者の登録が必要となることはない。
② 特定転貸事業者は、２００戸以上の特定賃貸借契約を締結している場合であっても、賃貸住宅の維持保全を２００戸以上行っていなければ、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
③ 事業者が１００室の事務所及び１００戸の賃貸住宅について維持保全を行っている場合、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
④ 負債の合計額が資産の合計額を超えている場合であっても、直前２年の各事業年度において当期純利益が生じている場合には、賃貸住宅管理業者の登録拒否事由に該当しない。
解説
賃貸住宅管理業者の登録に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行っている場合、その事業全体において営利性があると認められるときであっても、賃貸住宅管理業者の登録が必要となることはない。
×不適切です。
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。「賃貸住宅管理業を営む」とは、営利の意思をもって反復永続的に賃貸住宅管理業務を行うことです。
なお、営利性については、事業スキーム全体で判断されるため、もし無償で管理業務を行っていたとしても、事業全体で「営利性がある」と判断される場合もあります。
つまり、賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行っている場合、その事業全体において営利性があると認められるときは、賃貸住宅管理業者の登録が必要となることがあります。よってこの選択肢は不適切です。
※管理戸数が200戸未満の場合は登録義務はありません。任意で登録を受けることができます。
選択肢 ②
特定転貸事業者は、２００戸以上の特定賃貸借契約を締結している場合であっても、賃貸住宅の維持保全を２００戸以上行っていなければ、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
〇適切です。
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。
「賃貸住宅管理業」とは、まとめシートでは以下の通り解説しています。
貸主からの委託をうけて管理業務を行う事業が賃貸住宅管理業です。
管理業務とは、まとめシートでは以下の通り解説しています。
管理業務は、貸主から委託を受けて行う維持保全業務と、維持保全業務と併せて行う家賃等の金銭の管理業務のことです。
選択肢の特定転貸事業者は、維持保全業務、つまり管理業務を行っていないので、賃貸住宅管理業を営んでいるわけではありません。ですので、登録の必要はありませんね。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
事業者が１００室の事務所及び１００戸の賃貸住宅について維持保全を行っている場合、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
〇適切です。
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受ける必要がありますが、管理する賃貸住宅の戸数が２００戸未満である場合は登録を受ける義務はありません。（登録を受けることはできます）
選択肢では事務所１００戸と賃貸住宅１００戸の計２００戸の管理業務を行っていますが、事務所に関しては賃貸住宅に該当しませんので、管理戸数に含まれません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
負債の合計額が資産の合計額を超えている場合であっても、直前２年の各事業年度において当期純利益が生じている場合には、賃貸住宅管理業者の登録拒否事由に該当しない。
〇適切です。
賃貸住宅管理業を遂行するために必要と認められる財産的基礎を有さないものは、登録の拒否事由になります。
ただし、負債の合計額が資産の合計額を超えている場合でも、負債の合計額が資産の合計額を超えていないことと同等または同となることが相応に認めらる場合には、財産的基礎を有する状態とみなされます。
例えば、事業年度の直前２年の各事業年度において当期純利益が生じている場合は、財産的基礎を有する状態とみなされます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
ぜひ賃貸住宅管理業法に関する関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
★関連解説★
一発合格まとめシートは、ここから立ち読みできますので、ぜひ試してみてくださいね。
2024年度版 一発合格まとめシート
好評発売中！
令和5年問31 について質問です。選択肢①は管理戸数200戸未満か否かの記述がありませんが、戸数によらず「必要」と言う解釈なのでしょうか。
解説blogを読みましたが理解できていません。よろしくお願いします。
コメントをいただき、誠にありがとうございます。
この選択肢①の趣旨は、
「たとえ無償で管理業務を行っていたとしても、事業スキーム全体で営利性があると判断される場合には、賃貸住宅管理業に該当する」
という点にあり、それに沿った形で解説をさせていただいております。
ただし、ご指摘のとおり、この選択肢には「管理戸数が200戸未満であるか否か」の記載がありません。
実際には、管理戸数が200戸未満の場合には登録義務は課されず、任意で登録を受けることができます。
この条件が明示されていない点において、読者の方にとって誤解を招くおそれがあるのは事実です。
そこで、ブログの解説を以下のように修正させていただきました。
「つまり、賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行っている場合、その事業全体において営利性があると認められるときは、賃貸住宅管理業者の登録が必要となることがあります。よってこの選択肢は不適切です。
※管理戸数が200戸未満の場合は登録義務はありません。任意で登録を受けることができます。」
このように修正を加えることで、より正確で誤解のないご理解につながるものと考えております。
ご確認いただけましたら幸いです。
この度は、貴重なご質問をいただき誠にありがとうございました。
今後も、より正確でわかりやすい解説を心がけてまいりますので、引き続きよろしくお願いいたします。