今日は、令和7年度 第40問について解説します。
賃貸住宅の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 賃貸住宅の引渡しを受けて居住している賃借人は、賃借権の登記をしていなくても、当該賃貸住宅を購入した者に対し、自らの賃借権の存在を主張することができる。
② 賃貸住宅の所有権者として登記されていた者が、実際はその所有権を有していなかった場合でも、登記を信頼してその者から当該賃貸住宅を購入した者は、その所有権を有効に取得する。
③ 賃貸住宅の所有権者として登記されている者が、実際はその所有権を有していなかった場合でも、その者が所有権者であるものと推定される。
④ 相続財産である賃貸住宅の所有権が未登記であった場合には、相続人が、その所有権の保存登記をすることができる。
解説
登記に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
賃貸住宅の引渡しを受けて居住している賃借人は、賃借権の登記をしていなくても、当該賃貸住宅を購入した者に対し、自らの賃借権の存在を主張することができる。
〇適切です。
借主が賃借権を第三者に主張するためには、賃借権の登記がされていること、
または建物の引渡しを受けていることのいずれかを満たす必要があります。
借主が、すでに登記や引渡しによって賃借権の対抗要件を備えている場合、建物が売却されるなどして譲渡され、
所有者が変更されたとしても、借主は新たな所有者に対して賃借権を主張することができます。
選択肢の説明の通り、賃貸住宅の引渡しを受けて居住している賃借人は当該賃貸住宅を購入した者に対して自らの賃借権を主張することができますので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
賃貸住宅の所有権者として登記されていた者が、実際はその所有権を有していなかった場合でも、登記を信頼してその者から当該賃貸住宅を購入した者は、その所有権を有効に取得する。
×不適切です
不動産登記には公信力は認められていません。
公信力とは、登記を信頼した第三者の権利を保護する効力をいいますが、不動産登記ではこの効力はなく、
登記を信頼して権利を譲り受けた場合であっても、譲渡人が無権利者であれば権利取得は認められません。
つまり、賃貸住宅の所有権者として登記されていた者が、実際はその所有権を有していなかった場合、登記を信頼してその者から当該賃貸住宅を購入した者は、その所有権を取得することができません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
賃貸住宅の所有権者として登記されている者が、実際はその所有権を有していなかった場合でも、その者が所有権者であるものと推定される。
〇適切です。
登記記録に名前が記載されている者は、その不動産の権利者であると推定され、
これに対する反証がなされない限り、登記名義人がその不動産の権利者として扱われます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
相続財産である賃貸住宅の所有権が未登記であった場合には、相続人が、その所有権の保存登記をすることができる。
〇適切です。
未登記の不動産について、初めて行う所有権の登記を保存登記といいます。
保存登記は、登記簿の表題部所有者またはその相続人などの一般承継人のほか、確定判決により所有権が確認された者、収用により所有権を取得した者などが申請することができます。
選択肢の説明の通り、相続人は相続財産である賃貸住宅の所有権の保存登記をすることができますので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢②となります。
