今日は、平和28年度 第22問について解説します。
未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 末収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償責任を負うことはない。
② 連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として末収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。
③ 管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して末収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。
④ 賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。
解説
賃料の回収に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
末収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償責任を負うことはない。
×不適切です
賃料等を請求する正当な権利があっても、その行使が社会通念上相当性を欠く場合は、不法行為として民事上の損害賠償義務を負うこともあります。
管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にする行為は、違法とされます。
なお、違法な賃料回収行為を管理業者が行った場合には、貸主自身にも法的責任が及ぶことがあります。
つまり、末収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことがあり、貸主自身にも法的責任が及ぶことがあります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として末収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。
〇適切です。
賃料の滞納があった場合、まずは借主に対して賃料の請求を行うことが基本となりますが、連帯保証人は催告の抗弁権が認められていないため、借主と同様に賃料の請求を行うことが可能です。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して末収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。
〇適切です。
弁護士法では、弁護士でない者が報酬を得る目的で法律事務を取り扱うことを禁止しています。
このため、貸主から管理業務を委託されている管理業者であっても、報酬を得て行っている業務の一環として、法律事務に該当する行為を行うことはできません。
管理業者の名前で、借主に対して末収賃料の回収のための内容証明郵便を発信する行為は、弁護士のみに許される法律事務に該当するため禁止されています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。
〇適切です。
たとえ賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」という特約があっても、そのような特約には効力は認められません。
選択肢の説明の通り、賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがありますので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
