今日は、平成27年度 第17問について解説します。
賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主は賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。
② 借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求した場合には、貸主が承諾したときに売買契約が成立する。
③ 貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。
④ 貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。
解説
貸主の修繕義務に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主は賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。
〇適切です。
建物を現状のまま適切に使用・維持するために必要な費用を必要費といい、本来は貸主が負担すべきものですので、借主が必要費を支出した場合には、貸主に対して直ちに償還を請求することができます。
雨漏りの修繕費用は、必要費に該当します。
借主が必要費を請求したにもかかわらず、貸主が支払に応じない場合には、借主は目的物の明渡しを拒むことができる留置権を行使することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求した場合には、貸主が承諾したときに売買契約が成立する。
×不適切です
建物に付加されたもので、賃借人の所有に属し、かつ建物の使用価値を増加させるものを造作(ぞうさく)といいます。
借主が賃貸物件に設置した給湯設備は、造作に該当します。
造作が貸主の承諾を得て取り付けられた場合、借主は賃貸借契約の終了時に、貸主に対してその造作を時価で買い取るよう請求することができます（造作買取請求権）。
借主が造作買取請求権を行使すると、売買契約が成立します。なお、この造作買取請求権は形成権といって、借主の意思表示が貸主に到達することによって売買契約の法律効果が生じるので、貸主の承諾は不要です。
つまり、借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求した場合には、売買契約が成立します。貸主の承諾は必要ありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。
×不適切です
貸主が修繕義務を負う対象となるのは、入居中に生じた損傷だけではなく、借主の入居前から存在する建物の欠陥や、地震などの不可抗力による損傷も含まれます。
つまり、貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られないため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負います。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室についてのみ生じ、共用部分については生じない。
×不適切です
貸主が修繕義務を負う対象となるのは、借主が使用する専有部分だけでなく、建物の共用部分も含まれます。
つまり、貸主の修繕義務は、賃貸物件である貸室だけでなく、共用部分についても生じます。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
ぜひ関連解説もあわせて理解を深めていただければと思います。
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