今日は、平成30年度 第13問について解説します。
住宅の賃貸借契約の当事者が死亡した場合の法律関係に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
ア 貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、借主は賃料の支払を拒むことができる。
イ 貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料は、遺産分割により賃貸物件を相続した者がすべて取得する。
ウ 借主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、貸主は各共同相続人に対して賃料全額の支払を請求することができる。
エ 借主が死亡し、相続人がいない場合、事実上夫婦の関係にある者が同居しているときは、その同居者が借主の地位を承継することができる。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ イ、エ
４ ウ、エ
解説
賃貸借契約の当事者の死亡時の扱いに関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ア
貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、借主は賃料の支払を拒むことができる。
×不適切です
貸主が死亡したときは、貸主の地位は相続人に承継されます。
貸主に相続人が複数いる場合は、どの遺産が誰のものかを決める遺産分割が完了するまで、貸主の地位は相続人全員で共有する状態となります。そのため、各相続人は法定相続分に応じて分割単独債権としてそれぞれ賃料を受け取る権利（賃料債権）を取得します。
借主は、相続人が判明せず貸主を特定できない場合には、賃料を法務局に供託することができますが、賃料の支払い自体を拒むことはできません。
つまり、貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、借主は賃料を支払うべき貸主が特定できない場合には、賃料を供託することができますが、支払いを拒むことはできません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料は、遺産分割により賃貸物件を相続した者がすべて取得する。
×不適切です
選択肢アでも解説しましたが、もう一度確認します。
貸主に相続人が複数いる場合は、どの遺産が誰のものかを決める遺産分割が完了するまで、貸主の地位は相続人全員で共有する状態となります。
そのため、各相続人は法定相続分に応じて分割単独債権としてそれぞれ賃料を受け取る権利（賃料債権）を取得します。
なお、遺産分割が完了した後は、不動産を取得した相続人が賃料債権を取得します。
つまり、貸主が死亡し、相続人が複数いる場合、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料は、法定相続分に応じて分割単独債権としてそれぞれ賃料を受け取る権利を取得します（遺産分割が完了した後は、不動産を取得した相続人が賃料債権を取得します）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
借主が死亡し、相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでの間、貸主は各共同相続人に対して賃料全額の支払を請求することができる。
〇適切です。
借主に相続人が複数いる場合には、賃借権は相続人全員による共有となります。
このような場合でも、賃貸物件は通常、相続人のいずれか一人だけが利用するのではなく、相続人全体に共有されている状態にあるとされます。
このとき、貸主は賃料の全額を相続人のいずれに対しても請求することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
借主が死亡し、相続人がいない場合、事実上夫婦の関係にある者が同居しているときは、その同居者が借主の地位を承継することができる。
〇適切です。
借主が内縁関係にある者と同居していた場合、相続人とはなりませんが、借主に相続人がいない場合には、賃借権を承継することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、誤っている選択肢の組合せはア、イですので、正解は選択肢①となります。
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