今日は、宅地建物取引士試験 令和7年度 第39問について解説します。
★出題テーマ【宅建業法-媒介】★
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
① ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結し、Ｂから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
② Ａは、Ｂとの間で有効期間を1か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は有効である。
③ ＡがＢと一般媒介契約を締結したときは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名させなければならない。
④ ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。
解説
媒介契約の規制に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結し、Ｂから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
×不適切です。
専属専任媒介契約を含む専任媒介契約の場合は、契約の相手方を探索するために、一定の期間内に、指定流通機構に所定の事項を登録する義務があります。
たとえ依頼者からの依頼であっても、この義務を免れることはありません。
つまり、ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結し、Ｂから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかった場合には法に違反します。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
Ａは、Ｂとの間で有効期間を1か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は有効である。
×不適切です。
専属専任媒介契約を含む専任媒介契約の場合、有効期間は3か月を超える期間を定めることはできません。
選択肢のように有効期限を1か月とする専属専任媒介契約自体は有効ですが、自動的に更新する旨の特約を定めることはできません。
なお、有効期間は依頼者の申出によって更新することはできます。
つまり、Ａは、Ｂとの間で有効期間を1か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は無効となります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
ＡがＢと一般媒介契約を締結したときは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名させなければならない。
×不適切です。
宅建業者は、宅地または建物の売買・交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければなりません。
なお、記名押印をする必要があるのは宅建業者であり、宅建士が記名押印をする必要はありません。
つまり、ＡがＢと一般媒介契約を締結したときは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅建業者が記名押印しなければなりません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。
〇適切です。
宅建業者がレインズに登録しなければならない事項は、
物件の所在、規模、形質、売買すべき価額・交換の場合は評価額、物件に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの、取引の申込みの受付に関する状況、専属専任媒介契約であればその旨です。
選択肢の説明の通り、Ａは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければなりませんので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢④となります。
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