今日は、令和5年度 第1問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「賃貸住宅管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
イ 賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
ウ 賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
エ 賃貸人が満１８歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
１ なし
２ １つ
３ ２つ
４ ３つ
解説
管理受託契約重要事項説明に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
〇適切です。
管理受託契約重要事項説明は、業務管理者や一定の実務経験を有する者など、専門的な知識と経験を持つ者によって行われることが望ましいとされています。
ただし、業務管理者の管理・監督のもとに行えば、必ずしも業務管理者が行わなければならないわけではありません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 イ
賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
×不適切です。
独立行政法人都市再生機構は、管理受託契約に関する専門知識および経験を有すると認められるため、貸主が独立行政法人都市再生機構の場合は重要事項説明および書面の交付が不要とされています。
ただし選択肢の場合は、あくまでも貸主の「勤務先」が独立行政法人都市再生機構だということに過ぎないため、重要事項説明を省くことはできません。
つまり、賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であったとしても、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することはできません。（賃貸人が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することはできます）よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
〇適切です。
原則として、重要事項説明は管理受託契約の相手方本人である貸主に対して行う必要があります。
ただし、貸主本人の意思により、委任状等をもって代理権を付与された者に対して説明を行った場合は、当該説明を行ったものと認められます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
賃貸人が満１８歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
〇適切です。
契約は、当事者の意思表示によって成立する法律行為です。
単独で法律行為を行う能力が制限されている者を制限行為能力者といい、制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人があります。
未成年者とは、18歳未満の者を指し、満18歳であれば単独で法律行為をすることができるので、誰も立ち会わせずに説明することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、誤っている選択肢はイの１つだけですので、正解は選択肢②となります。
