今日は、令和3年度 第39問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
特定転貸事業者が特定賃貸借契約の条件について広告をする際に禁止される行為に当たるものに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 実際の周辺相場について調査していなかったが、「周辺相場より高い家賃で借り上げ」と表示した。
イ 大規模修繕積立金として月々の家賃から一定額を差し引く一方、日常修繕の費用負担は賃貸人に求めない予定であったため、「修繕費負担なし」と表示した。
ウ 契約を解除する場合には、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらず、その旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示した。
エ 借地借家法上の賃料減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「１０年家賃保証」と表示した。
１ １つ
２ ２つ
３ ３つ
４ ４つ
解説
誇大広告等の禁止に関する問題です。
この問題で少し注意するべきなのは、「禁止されている行為」として「正しい」選択肢を選ぶものとなっていますので、「行為として誤っている」ことが「正しい選択肢」であるということです。
他の問題の感覚と逆なので、引っかからないように注意して、選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
実際の周辺相場について調査していなかったが、「周辺相場より高い家賃で借り上げ」と表示した。
〇適切です。（禁止される行為です）
特定転貸事業者が貸主に支払う家賃の額、支払期日および支払方法等の賃貸の条件、その変更に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
実際の周辺相場について調査せず、根拠のない算出基準で算出した家賃をもとに、「周辺相場より高い相場で借り上げ」と表示することは認められません。
選択肢の説明は禁止される行為ですので、この選択肢は適切です。
選択肢 イ
大規模修繕積立金として月々の家賃から一定額を差し引く一方、日常修繕の費用負担は賃貸人に求めない予定であったため、「修繕費負担なし」と表示した。
〇適切です。（禁止される行為です）
賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
実際には、月々の家賃から一定額を差し引くことで、オーナーが大規模修繕の一部を負担するにもかかわらず、「修繕費負担なし」と表示することは認められません。
選択肢の説明は禁止される行為ですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ウ
契約を解除する場合には、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらず、その旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示した。
〇適切です。（禁止される行為です）
特定賃貸借契約の解除に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
契約を解除する際に、月額家賃の数か月分を支払う必要があるにもかかわらず、その旨を記載せずに「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示することは認められません。
選択肢の説明は禁止される行為ですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
借地借家法上の賃料減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「１０年家賃保証」と表示した。
〇適切です。（禁止される行為です）
特定転貸事業者が貸主に支払う家賃の額、支払期日および支払方法等の賃貸の条件、その変更に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
「家賃保証」など、空室の有無にかかわらず一定期間家賃が支払われるような表示をする場合は、近くに定期的な家賃見直しの可能性や、借地借家法第32条に基づく減額の可能性があることを明記する必要があります。
選択肢の説明は禁止される行為ですので、この選択肢は適切です。
以上から、正しい（禁止される行為）選択肢はア、イ、ウ、エの４つ全てですので、正解は選択肢④となります。
