今日は、令和6年度 第21問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
定期建物賃貸借契約でない賃貸住宅の賃貸借契約の契約期間と更新に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
ア 賃貸借契約の契約期間は、５０年を超えることができない。
イ 賃貸借契約では、契約期間を定めることが賃貸借契約の成立要件である。
ウ 賃貸借契約において、賃貸人が契約の更新を拒絶する旨を通知したが、賃借人が期間満了後も賃貸住宅を使用し続け、賃貸人がこれに異議を述べない場合、賃貸借契約は更新されたものとみなされる。
エ 賃貸借契約において、賃貸人が契約期間満了を原因として契約を終了させる更新拒絶の通知には正当事由の具備が必要となるところ、財産上の給付（いわゆる立退料）は正当事由の補完要素として考慮されるに過ぎない。
１ ア、イ
２ ア、エ
３ イ、ウ
４ ウ、エ
解説
賃貸借契約における契約期間と更新に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
賃貸借契約の契約期間は、50 年を超えることができない。
×不適切です。
期間の定めのある契約について、民法上の賃貸借契約では、契約期間の上限は50年とされており、50年を超える契約期間を定めた場合でも、50年とみなされます。
一方、借地借家法が適用される不動産の賃貸借契約では、契約期間の上限は設けられていません。
つまり、定期建物賃貸借契約でない賃貸住宅の賃貸借契約の契約期間は、上限がなく50年を超える契約も可能です。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
賃貸借契約では、契約期間を定めることが賃貸借契約の成立要件である。
×不適切です。
賃貸借契約では、契約の期間や終期を定めなくても契約を締結することができます。
契約締結時に期間の定めについて合意がない場合などには、期間の定めのない賃貸借となります。
つまり、定期建物賃貸借契約でない賃貸住宅の賃貸借契約では、契約期間を定めなくても成立します。よってこの選択肢は不適切です。
なお、定期建物賃貸借契約については、契約期間を定めることが成立要件となっています。
選択肢 ウ
賃貸借契約において、賃貸人が契約の更新を拒絶する旨を通知したが、賃借人が期間満了後も賃貸住宅を使用し続け、賃貸人がこれに異議を述べない場合、賃貸借契約は更新されたものとみなされる。
〇適切です。
期間の定めのある建物賃貸借契約において、更新拒絶をして契約期間満了とともに賃貸借契約を終了したい場合は、
期間満了の１年前から６か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をする必要があります。
更新拒絶の通知をした場合であっても、借主が契約期間満了後も使用を継続し、
貸主がこれに対して遅滞なく異議を述べなかった場合には、従前と同一の条件で賃貸借契約が更新されたものとみなされます（法定更新）。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
賃貸借契約において、賃貸人が契約期間満了を原因として契約を終了させる更新拒絶の通知には正当事由の具備が必要となるところ、財産上の給付（いわゆる立退料）は正当事由の補完要素として考慮されるに過ぎない。
〇適切です。
貸主が更新を拒絶する場合には、更新を拒否するのが正当と認められるだけの理由（正当事由）が必要です。
正当事由が認められるかどうかは、①貸主と借主がそれぞれ物件を必要としている事情 ②賃貸借に関する従前の経過 ③建物の利用状況 ④建物の状況 ⑤立退料の提供 これらの要因が考慮され、総合的に判断します。
なお、立退料の提供は、それ単独では正当事由にはならず、補完的な要素として扱われます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、正しい選択肢の組合せはウとエですので、正解は選択肢④ となります。
