今日は、平成29年度 第12問について解説します。
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
ア 定期建物賃貸借契約の事前説明において「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付して口頭で説明したとしても、賃貸借契約書に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなければ、更新がない定期建物賃貸借契約として有効に成立しない。
イ 定期建物賃貸借契約は、書面または電磁的記録によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
ウ 契約期間を１年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第３８条第４項に基づく終了通知は必要とされない。
エ 定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したときは、再契約後の債務について保証債務を負う。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ イ、ウ
４ ウ、エ
解説
定期建物賃貸借契約に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ア
定期建物賃貸借契約の事前説明において「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付して口頭で説明したとしても、賃貸借契約書に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなければ、更新がない定期建物賃貸借契約として有効に成立しない。
〇適切です。
定期建物賃貸借契約締結前には、「契約の更新がなく期間の満了により終了する」という事前説明を行う必要があります。
事前説明は契約書とは別の独立した書面で行う必要があり、書面の交付や説明がなされていなかった場合には、定期建物賃貸借としての効力は認められず、普通建物賃貸借契約として扱われます。
また、契約時には更新否定条項を定め、当事者間で更新がないことを合意する必要があります。
この条項が契約書に明確に記載されていなければ、定期建物賃貸借契約としての効力は認められません。
選択肢の説明の通り、事前説明があっても契約書に更新否定条項が明記されていない場合は定期建物賃貸借契約として成立しませんので、この選択肢は適切です。
選択肢 イ
定期建物賃貸借契約は、書面または電磁的記録によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
〇適切です。
選択肢の説明の通り、定期建物賃貸借契約は、書面または電磁的記録によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によって締結する必要はありませんので、この選択肢は適切です。
選択肢 ウ
契約期間を1年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第38条第4項に基づく終了通知は必要とされない。
×不適切です
契約期間が1年以上である場合は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、貸主が借主に対して期間満了により終了する旨の通知を行わなければ、契約の終了を借主に対して主張することができません。
つまり、契約期間を1年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第38条第4項に基づく終了通知が必要とされます（1年未満である場合は、終了通知は必要とされません）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 エ
定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したときは、再契約後の債務について保証債務を負う。
×不適切です
定期建物賃貸借契約の保証人は、契約が期間満了後に再契約された場合であっても、新たに保証契約を締結しない限り、再契約後の債務について保証債務を負いません。
保証契約は、貸主（債権者）と保証人との間で締結する契約であり、書面または電磁的記録によることが必要です。
つまり、定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したときは、再契約後の債務について保証債務を負いません。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、適切な選択肢の組合せはア、イですので、正解は選択肢①となります。
※借地借家法の改正に伴い、選択肢イを改題しております。（「電磁的記録」の表現を加えるなどの一部改題を行っております。）
