今日は、令和7年度 第6問について解説します。
建物賃貸借契約が賃借人の賃料不払を理由に解除され終了する場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
① 賃貸人が賃借人の賃料不払を理由に賃貸借契約を解除する場合、賃借人の帰責事由は解除権行使の要件にならない。
② 解除の意思表示が賃借人に到達したといえるためには、賃借人の了知可能な状態に置かれるだけでは足りず、賃借人が直接通知を受領することが必要となる。
③ 建物賃貸借契約において家賃債務保証業者が賃借人の債務の保証人となる場合に、当該業者が賃料の代位弁済をしていれば、賃借人の債務不履行は否定される。
④ 賃貸借契約書において、賃借人が支払を怠った賃料の合計額が３か月分以上に達したときは賃借人の債務の保証人である家賃債務保証業者が賃貸借契約を無催告にて解除できる旨の条項は、賃借人が同意して締結した契約書の内容である以上、有効である。
解説
建物賃貸借契約の終了に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
賃貸人が賃借人の賃料不払を理由に賃貸借契約を解除する場合、賃借人の帰責事由は解除権行使の要件にならない。
〇適切です。
借主が賃料の支払いを怠った場合、貸主は契約の解除を行うことができます。
契約を解除するためには、賃料の支払期日を過ぎていること、相当な期間を定めた催告を行っていること、契約解除の意思表示をしていることが必要です。
なお、借主の責めに帰する事由がなくても契約を解除することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
解除の意思表示が賃借人に到達したといえるためには、賃借人の了知可能な状態に置かれるだけでは足りず、賃借人が直接通知を受領することが必要となる。
×不適切です
契約の解除は法律行為であるため、解除の意思表示は借主に到達することが必要です。
意思表示の到達とは、相手方が了知できる状態に置かれたことをいいます。
たとえ相手方本人が直接受領していなくても、同居人が受領したり、相手方の郵便受けに投函されるなど相手方の支配圏内に置かれれば到達が認められます。
つまり、解除の意思表示が賃借人に到達したといえるためには、賃借人の了知可能な状態に置かれることが必要です（直接通知を受領することまでは求められません）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
建物賃貸借契約において家賃債務保証業者が賃借人の債務の保証人となる場合に、当該業者が賃料の代位弁済をしていれば、賃借人の債務不履行は否定される。
×不適切です
保証会社が賃料を立て替え（代位弁済）しても、借主の債務不履行という事実が消えるわけではありません。
そのため、信頼関係が破壊されたと判断されれば、契約の解除が認められることがあります。
つまり、建物賃貸借契約において家賃債務保証業者が賃借人の債務の保証人となる場合に、当該業者が賃料の代位弁済をしていた場合であっても、賃借人の債務不履行は否定されません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
賃貸借契約書において、賃借人が支払を怠った賃料の合計額が３か月分以上に達したときは賃借人の債務の保証人である家賃債務保証業者が賃貸借契約を無催告にて解除できる旨の条項は、賃借人が同意して締結した契約書の内容である以上、有効である。
×不適切です
借主が賃料を滞納した場合に、催告なしで賃貸借契約を解除する権限を家賃債務保証業者に付与するという、
いわゆる「追い出し条項」といわれる特約については、無効とされています。
つまり、賃貸借契約書において、賃借人が支払を怠った賃料の合計額が３か月分以上に達したときは賃借人の債務の保証人である家賃債務保証業者が賃貸借契約を無催告にて解除できる旨の条項は、賃借人が同意して締結した契約書の内容であっても、無効とされます。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
