今日は、令和7年度 第18問について解説します。
特定賃貸借契約重要事項説明に関する次の記述のうち、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（国土交通省不動産・建設経済局令和５年３月３１日改正。以下、各問において、「サブリースガイドライン」という。）に照らして不適切なものはどれか。
なお、本問において、「オーナー」とは特定賃貸借契約において特定転貸事業者の相手方となろうとする者をいうものとする。
① サブリース業者が特定賃貸借契約重要事項説明を行わせる従業者について、法律上の制限はないが、賃貸不動産経営管理士など専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましい。
② サブリース業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明に当たり、テレビ会議等のＩＴを活用する場合、オーナーの承諾の有無にかかわらず、特定賃貸借契約重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。
③ サブリース業者が、電子メールを用いて特定賃貸借契約重要事項説明書を提供しようとする場合、記録に残る方法で、あらかじめオーナーの承諾を得なければならない。
④ 特定賃貸借契約の更新時にサブリース業者がオーナーに支払う賃料を減額改定する場合、オーナーからの依頼があれば、一定の条件の下で電話により特定賃貸借契約重要事項説明を行うことも可能である。
解説
特定賃貸借契約重要事項説明に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
サブリース業者が特定賃貸借契約重要事項説明を行わせる従業者について、法律上の制限はないが、賃貸不動産経営管理士など専門的な知識及び経験を有する者によって説明が行われることが望ましい。
〇適切です。
特定転貸事業者がどのような者に説明をさせなければならないかについて、法律上の定めはありません。
しかし、相手方に正確な情報を適切に説明するために、一定の実務経験を有する者や賃貸不動産経営管理士など専門的な知識・経験を持つ者が説明を行うことが望ましいとされています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
サブリース業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明に当たり、テレビ会議等のＩＴを活用する場合、オーナーの承諾の有無にかかわらず、特定賃貸借契約重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要がある。
×不適切です
IT を活用した重要事項説明を行うにあたって、特定賃貸借契約重要事項説明書等は、説明を受けようとする者が承諾した場合を除いて、あらかじめ送付していることが必要です。
つまり、サブリース業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明に当たり、テレビ会議等のＩＴを活用する場合、オーナーの承諾がある場合を除いて、特定賃貸借契約重要事項説明書をあらかじめ送付しておく必要があります。よってこの選択肢は不適切です。
ちなみに、特定賃貸借契約におけるIT を活用した重要事項説明および電磁的方法による書面の提供については、管理受託契約と同様の取り扱いとなります。
選択肢 ③
サブリース業者が、電子メールを用いて特定賃貸借契約重要事項説明書を提供しようとする場合、記録に残る方法で、あらかじめオーナーの承諾を得なければならない。
〇適切です。
電磁的方法による提供を行う際には、相手方が確実に受け取れるように、
提供方法（電子メール、WEBでのダウンロード、CD-ROMなど）や、
ファイルへの記録方法（使用ソフトウェアの形式やバージョンなど）を示したうえで、
相手方が承諾したことが記録に残る方法（メール、WEBによる方法、CD-ROMなど）で承諾を得る必要があります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
特定賃貸借契約の更新時にサブリース業者がオーナーに支払う賃料を減額改定する場合、オーナーからの依頼があれば、一定の条件の下で電話により特定賃貸借契約重要事項説明を行うことも可能である。
〇適切です。
特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日および支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項は、重要事項として説明するべき事項ですので、賃料を減額改定する場合は特定賃貸借契約変更契約を締結する必要があります。
特定賃貸借契約変更契約の重要事項説明は、一定の要件を満たした場合に限り、電話による説明を対面による説明と同様に取り扱うことが認められています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢②となります。
