今日は、平成27年度 第22問について解説します。
借主の退去及び残置物の所有権の放棄に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 賃貸借契約書に「借主が契約終了後１カ月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後１カ月以内に退去しないときは、鍵を交換することができる。
② 借主から退去前に取得した「借主は退去後の残置物については所有権を放棄する。」という念書がある場合、貸主は、借主が粗大ゴミを残して退去したときは、これを処分することができる。
③ 賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が賃料を滞納したときは、鍵を交換することができる。
④ 賃貸借契約書に「借主が無断で１カ月以上不在のときは、契約が解除され、借主は室内の遺留品について所有権を放棄する。」という規定がある場合、貸主は、借主が長期不在となったときは、室内の遺留品を処分することができる。
解説
賃貸住宅における権利行使に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
賃貸借契約書に「借主が契約終了後１カ月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後１カ月以内に退去しないときは、鍵を交換することができる。
×不適切です
賃貸借契約が終了したにもかかわらず借主が任意に明け渡さない場合に、明渡請求権がある貸主が鍵を交換し、実力を用いて部屋の占有を奪う行為は、自力救済に該当し違法とされています。
また、賃貸借契約書に「賃料の支払いを怠ったときは、借主の了解なく鍵を交換できる」といった規定があったとしても、有効とは認められません。
つまり、賃貸借契約書に「借主が契約終了後１カ月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後１カ月以内に退去しない場合であっても、鍵を交換することは違法となるためできません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
借主から退去前に取得した「借主は退去後の残置物については所有権を放棄する。」という念書がある場合、貸主は、借主が粗大ゴミを残して退去したときは、これを処分することができる。
〇適切です。
あらかじめ借主から取得した「明け渡し期限後の残置物の所有権は放棄する」旨の念書があれば、物件内に残置された動産を合法的に処分することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が賃料を滞納したときは、鍵を交換することができる。
×不適切です
賃料を請求する正当な権利があっても、その行使が社会通念上相当性を欠く場合は、違法となります。
たとえ、賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」といった規定があったとしても、有効とは認められません。
つまり、賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が賃料を滞納した場合であっても、鍵を交換することは違法となるためできません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
賃貸借契約書に「借主が無断で１カ月以上不在のときは、契約が解除され、借主は室内の遺留品について所有権を放棄する。」という規定がある場合、貸主は、借主が長期不在となったときは、室内の遺留品を処分することができる。
×不適切です
無断不在を禁止する特約そのものが、当然に無効となるわけではないと考えられますが、１カ月以上無断で不在にしたというだけで、直ちに賃貸借契約を解除できるとは限りません。
解除には、長期不在の常態化、貸室の管理の状態、協調性の欠如の状況など、貸主と借主との信頼関係が破壊されたといえる事情が必要です。
また、借主が長期不在であっても、退去して建物を明け渡したとは限りません。そのため、貸主が一方的に室内の遺留品を処分することもできません。
つまり、賃貸借契約書に「借主が無断で１カ月以上不在のときは、契約が解除され、借主は室内の遺留品について所有権を放棄する。」という規定がある場合、貸主は、借主が長期不在となった場合であっても、室内の遺留品を処分することはできません。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢②となります。
