今日は、令和4年度 第31問について解説します。
★出題テーマ【宅建業法-媒介】★
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の土地付建物の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
① Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。
② Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第３４条の２第１項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。
③ Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。
④ Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対しては、必ずしも法第３４条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。
解説
媒介契約に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。
〇適切です。
宅建業者は、依頼者に対して物件の価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
なお、価額の査定などに費用が掛かった場合でも、その費用を依頼者に請求することはできません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の２第1項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。
×不適切です。
「物件を売買すべき価額または評価額」は、媒介契約書面（法34条の2第1項の規定に基づく書面）へ記載する必須事項です。
媒介契約が一般媒介であっても、専任媒介であっても必ず記載する事項です。
つまり、Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であっても専任媒介契約であっても、法第34条の２第1項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。
×不適切です。
専任媒介契約の場合、有効期間は3か月を超える期間を定めることはできません。
3か月よりも長い期間を定めたときは、その期間は3か月とされます。
また、有効期間は依頼者の申出によって更新することができますが、
更新後も、更新の時から3か月を超える有効期間を定めることはできません。
つまり、Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることはできません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対しては、必ずしも法第34条の２第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。
×不適切です。
宅建業者は、宅地または建物の売買・交換の媒介契約を締結したときは、
遅滞なく一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければなりません。
なお、売主でも買主でも同じように依頼者として扱われますので、Ａは、買主であるＣに書面を交付（または依頼者の承諾を得たうえで電磁的方法によって提供）しなければなりません。
つまり、Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対して、必ず法第34条の２第1項の規定に基づく書面を交付（または依頼者の承諾を得たうえで電磁的方法によって提供）しなければなりません。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
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