今日は、宅地建物取引士試験 令和5年度 第40問について解説します。
★出題テーマ【宅建業法-媒介】★
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
① Ａは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならないが、Ｂの希望条件を満たさない申込みだとＡが判断した場合については報告する必要はない。
② Ａは、法第３４条の２第１項の規定に基づく書面の交付後、速やかに、Ｂに対し、法第３４条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
③ Ａは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め７日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
④ Ａは、Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第３４条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
解説
媒介契約の規制に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
Ａは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならないが、Ｂの希望条件を満たさない申込みだとＡが判断した場合については報告する必要はない。
×不適切です。
宅建業者は、媒介契約の目的物である宅地または建物の売買または交換の申込みがあったときは、
遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければなりません。
希望条件を満たさない場合には、報告不要であるという規定はありません。
つまり、Ａは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければなりません。（Ｂの希望条件を満たさない申込みだとしても、報告する必要があります）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
Ａは、法第34条の２第1項の規定に基づく書面の交付後、速やかに、Ｂに対し、法第34条の２第1項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
×不適切です。
建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項は、媒介契約書（法34条の2第1項の規定に基づく書面）に記載すべき事項です。
そのため、書面の交付後に確認するのでは遅く、あらかじめ確認したうえで建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について記載すべきです。
つまり、Ａは、法第34条の２第1項の規定に基づく書面に、法第34条の２第1項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について記載したうえで交付しなければなりません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
Ａは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め７日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×不適切です。
専任媒介契約の場合は、契約の相手方を探索するために、一定の期間内に、指定流通機構に所定の事項を登録する義務があります。
専任媒介契約では契約締結の日から7日以内に登録しなければなりません。
なお、宅建業者の休業日数は含みません。
つまり、Ａは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含まず７日以内に指定流通機構へ登録する義務があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
Ａは、Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の２第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
〇適切です。
専任媒介契約では、依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させることは媒介契約違反に該当します。
依頼者が媒介契約の内容に違反して契約を成立させた場合の措置については、媒介契約書（法34条の2第1項の規定に基づく書面）に記載すべき事項です。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢④となります。
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