今日は、平成30年度 第15問について解説します。
賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
ア 賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効である。
イ 賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、有効である。
ウ 借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。
エ 振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を借主負担とする旨の特約は、無効である。
１． ア、イ
２． ア、ウ
３． イ、エ
４． ウ、エ
解説
賃貸借契約における特約の有効性に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ア
賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効である。
〇適切です。
借主が、すでに登記や引渡しによって賃借権の対抗要件を備えている場合、所有者が変更されたとしても、借主は新たな所有者に対して賃借権を主張することができます。
そのため、競売によって建物の所有者が変わったことだけを理由に、当然に賃貸借契約が終了するという特約は、借主に不利なものとして無効となります。
選択肢の説明の通り、賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効となりますので、この選択肢は適切です。
選択肢 イ
賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、有効である。
×不適切です
普通建物賃貸借契約では、更新について合意が成立しなかったとしても、当然に契約が終了するわけではありません。
期間の定めのある建物賃貸借契約において、契約期間の満了の1年前から6か月前までの間に、貸主・借主いずれからも更新拒絶等の通知が行われなかった場合には、借地借家法の規定に基づいて自動的に更新されたものとみなされます。（法定更新）
つまり、賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、借主に不利なものとして無効とされます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。
〇適切です。
造作買取請求権は、契約において特約で排除・制限することも可能です。
選択肢の説明の通り、造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効とされますので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を借主負担とする旨の特約は、無効である。
×不適切です
賃料の支払場所については、原則として貸主の住所に賃料を持参して支払うこととされていますが、特約によって口座振込・振替による支払方法とすることも可能です。
なお、その際の振込手数料の負担については、特約がなければ借主負担とされますが、特約があればその定めに従います。
つまり、振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を借主負担とする旨の特約は、有効とされます。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正しい選択肢の組合せはア、ウですので、正解は選択肢②となります。
