今日は、令和4年度 第25問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
Aは賃貸住宅（以下「甲住宅」という。）を所有し、各部屋を賃貸に供しているところ、令和２年、X銀行から融資を受けてこの建物を全面的にリフォームした。甲住宅には融資の担保のためX銀行の抵当権が設定された。Bは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており、CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している。この事案に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、各記述は独立しており、相互に関係しないものとする。
ア 賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
イ Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権をX銀行に対抗することができない。
ウ AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
エ AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
１ １つ
２ ２つ
３ ３つ
４ ４つ
解説
賃借権などの対抗要件に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
×不適切です。
自分の権利を法的に主張できる状態のことを、対抗要件を備えているといいます。
建物賃借権の対抗要件は、賃借権の登記を備えること、または建物の引渡しを受けることです。
つまり、賃借権の対抗要件は、賃借権の登記または建物の引渡しです。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権をX銀行に対抗することができない。
×不適切です。
借主Bは、抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しています。ということは、BはX銀行の抵当権に対して、対抗要件を備えているということになりますね。
Bが亡くなった場合、相続によって相続人が借主の地位を承継します。
たとえ相続が抵当権の設定登記よりも後であっても、相続人はBの権利義務を承継しているわけですから、BがX銀行の抵当権に対して、対抗要件を備えていることも、そのまま相続人が承継していることになります。なお、X銀行の同意は必要ありません。
つまり、Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であったとしても、相続人はX銀行の同意の有無にかかわらず、賃借権をX銀行に対抗することができます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
×不適切です。
借主Cは、抵当権の設定登記後に賃借して居住しています。
建物賃借権を抵当権者に対抗するためには、建物の引渡しなどの対抗要件を抵当権設定登記前に備えている必要があります。差押えの時期は関係ありません。
ということは、CはX銀行の抵当権に対して、対抗要件を備えていないということになりますね。
貸主がX銀行に弁済ができなくなり、甲住宅が差押さえられた時には、対抗要件を備えていないCは、X銀行に賃借権を対抗できないということになります。
つまり、AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに劣後するため、賃借権をX銀行に対抗することができません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 エ
AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
〇適切です。
借主Dは、抵当権の設定登記後に賃借して居住しています。Cと同じです。
なのでDも、Cと同様に銀行の抵当権に対して、対抗要件を備えていないということになりますね。
競売によって、甲住宅の所有者がEに変わった場合、DはEに賃借権を対抗することができません。また、EはAの貸主の地位を承継するわけではないので、Dに対する敷金返還義務を負うことはありません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
ちなみに、Dは競売手続きの開始前に甲住宅に居住しています。
この場合、Dは抵当権に対抗できない賃借人ですが、競売開始決定前から使用収益を開始しているため、買受人Eが買受けた日から6か月間は建物を使用することができます。
以上から、誤っている選択肢はアとイとウの3つですので、正解は選択肢③となります。
