今日は、令和4年度 第35問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
特定賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
① 特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
② 借主が、１年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
③ 借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であるときは、特定賃貸借契約に該当しない。
④ 社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で転貸借契約を締結し、転貸料を徴収して従業員を入居させる場合は、転貸料の多寡を問わず、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は特定賃貸借契約に該当する。
解説
特定賃貸借契約に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢①
特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
〇適切です。
特定賃貸借契約とは、第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結される賃貸住宅の賃貸借契約です。
サブリース業者が貸主との間で特定賃貸借契約を締結し、さらに別の事業者が当該賃貸住宅を借り上げ、第三者に再転貸する場合、その事業者と特定転貸事業者との間の賃貸借契約も特定賃貸借契約に該当します。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢②
借主が、１年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
×不適切です。
個人が賃借した賃貸住宅について、事情により一時的に第三者への転貸が認められた場合でも、その貸主と借主の間の賃貸借契約は特定賃貸借契約には該当しません。
つまり、借主が、１年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、一時的に第三者に転貸することを認める旨の条件を付けただけに過ぎず、特定賃貸借契約に該当しません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢③
借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であるときは、特定賃貸借契約に該当しない。
×不適切です。
特定賃貸借契約に該当するかどうかは、転貸する事業を営む目的で締結されているかによって判断されます。
ここでいう「事業を営む」とは、営利の意思をもって反復継続的に転貸することをいい、その営利の意思の有無は客観的に判断されます。
転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であっても、そのことだけで直ちに特定賃貸借契約に該当しないとはいえません。たとえば、別途手数料等を受け取る事業スキームであれば、営利性が認められ、特定賃貸借契約に該当する場合があります。
つまり、借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であったとしても、特定賃貸借契約に該当するかどうかは客観的かつ事業スキーム全体の事業性によって判断されます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢④
社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で転貸借契約を締結し、転貸料を徴収して従業員を入居させる場合は、転貸料の多寡を問わず、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は特定賃貸借契約に該当する。
×不適切です。
社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、従業員等に社宅として利用させる場合は、一般に「転貸する事業を営む者」には該当しません。
また、会社と従業員等との間で賃貸借契約を締結している場合であっても、相場より低廉な利用料を徴収するのであれば、従業員等への転貸によって利益を上げることを目的とするものではないため、特定転貸事業者には該当しません。
つまり、社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で転貸借契約を締結し、転貸料を徴収して従業員を入居させる場合は、転貸料が相場より低廉であるなど営利の目的がない場合、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は特定賃貸借契約に該当しません。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
