今日は、令和4年度 第36問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
管理業法の定める誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。
② 一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第 ３２条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
③ 広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
④ 良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。
解説
誇大広告等の禁止に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢①
広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。
〇適切です。
著しく事実に相違する表示である虚偽広告は、誇大広告等として禁止されています。
ここでいう「事実に相違する」とは、広告の内容が実際の特定賃貸借契約の内容と異なることを指します。
また、「著しく」とは、単に事実と表示がどの程度異なるかだけでなく、広告の記載内容と事実が異なることを知っていれば、通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度のことを指します。
広告の記載と事実との相違がそれほど大きく見えない場合であっても、その相違を知っていれば通常契約に誘引されない程度であれば、虚偽広告に該当しますので、この選択肢は適切です。
選択肢②
一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第 ３２条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
〇適切です。
特定転貸事業者が貸主に支払う家賃の額、支払期日および支払方法等の賃貸の条件、その変更に関する事項、は誇大広告等をしてはならない事項です。
「家賃保証」など、空室の有無にかかわらず一定期間家賃が支払われるような表示をする場合は、近くに定期的な家賃見直しの可能性や、借地借家法第32条に基づく減額の可能性があることを明記する必要があり、それがない場合は誇大広告等に該当するものとされています。
よってこの選択肢は適切です。
選択肢③
広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
〇適切です。
特定賃貸借契約の解除に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
「○年間借り上げ保証」などと表示する場合は、業者から解約する可能性があることや、オーナーから解約するには借地借家法第28条に基づき正当な事由が必要であることを明記する必要があり、それがない場合は誇大広告等に該当するものとされています。
よってこの選択肢は適切です。
選択肢④
良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。
×不適切です。
賃貸住宅経営は、物件の立地や築年数などの個別の条件が大きな影響を与えるにもかかわらず、体験談を含めた広告表示全体から、「大多数の人が特定賃貸借契約を結べば同じようなメリットを得られる」という認識を抱いてしまうことがあります。
そのため、実際には体験談とは異なる事例も一定数存在する場合に、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません」などの打消し表示を明確に記載していたとしても、問題のある表示となるおそれがあり、体験談の使用自体が誇大広告等の禁止に違反する可能性があります。
つまり、良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載したとしても、誇大広告に該当する可能性があります。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢④となります。
