今日は、令和5年度 第34問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 広告に表示されている内容と客観的な事実の相違が、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されると判断されない程度であれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
② 「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
③ 「〇年間借上げ保証」との表示は、保証期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることが表示されていなければ、禁止される誇大広告等に該当する。
④ 「入居者のトラブルにつき２４時間対応」との表示は、休日や深夜は実際に賃貸住宅の維持保全は実施せず、受付業務を実施しているに過ぎないときは、禁止される誇大広告等に該当する。
解説
誇大広告等の禁止に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
広告に表示されている内容と客観的な事実の相違が、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されると判断されない程度であれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
〇適切です。
著しく事実に相違する表示である虚偽広告は、誇大広告等として禁止されています。
ここでいう「事実に相違する」とは、広告の内容が、実際の特定賃貸借契約の内容と異なることをいいます。
また、「著しく」とは、単に表示と事実との差が大きいかどうかだけで判断されるものではありません。その相違を知っていれば、通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度のことを指します。
つまり、広告に表示されている内容と客観的な事実の相違が、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されるとまではいえない程度であれば、禁止される誇大広告等には該当しませんので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
×不適切です。
特定転貸事業者が貸主に支払う家賃の額、支払期日および支払方法等の賃貸の条件、その変更に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
「家賃保証」など、空室の有無にかかわらず一定期間家賃が支払われるような表示をする場合は、近くに定期的な家賃見直しの可能性や、借地借家法第32条に基づく減額の可能性があることを明記する必要があります。
つまり、「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していたとしても、それだけでは禁止される誇大広告等に該当します。（誇大広告に該当しないようにするには、あわせて、借地借家法第３２条（賃料増減請求権）の規定により減額されることがあることについても表示する必要があります。）よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
「〇年間借上げ保証」との表示は、保証期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることが表示されていなければ、禁止される誇大広告等に該当する。
〇適切です。
特定賃貸借契約の解除に関する事項は、誇大広告等をしてはならない事項です。
「○年間借り上げ保証」などと表示する場合は、業者から解約する可能性があることや、オーナーから解約するには借地借家法第28条に基づき正当な事由が必要であることを明記する必要があります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
「入居者のトラブルにつき 24 時間対応」との表示は、休日や深夜は実際に賃貸住宅の維持保全は実施せず、受付業務を実施しているに過ぎないときは、禁止される誇大広告等に該当する。
〇適切です。
賃貸住宅の維持保全の実施方法については、誇大広告をしてはならない事項です。
実際には行われない維持保全を、あたかも実施するかのように表示してはいけません。また、実施されない場合があるにもかかわらず、必ず実施されるかのように誤解させる表示も認められません。
入居者のトラブルにつき 24 時間対応」と表示しているにもかかわらず、休日や深夜は実際に賃貸住宅の維持保全は実施せず、受付業務を実施しているに過ぎないときは、禁止される誇大広告等に該当しますので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢②となります。
