今日は、令和5年度 第4問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
管理受託契約の契約期間中に変更が生じた場合の賃貸住宅管理業者の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 契約期間中に再委託先を変更したが、賃貸人に変更を通知しなかった。
② 管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があったため、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付しなかった。
③ 契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。
④ 賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかったが、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人に変更後の報酬額のみを記載した書面を交付した。
解説
管理受託契約の契約内容変更に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
契約期間中に再委託先を変更したが、賃貸人に変更を通知しなかった。
×不適切です。
管理業務の再委託先の変更は形式的な変更とみなされるため、重要事項説明等を実施する必要はありませんが、
再委託先が変更するたびに、書面または電磁的方法により貸主に知らせる必要があります。
つまり、契約期間中に再委託先を変更した場合、賃貸人に変更を通知する必要があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があったため、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付しなかった。
×不適切です。
管理受託契約が締結されている賃貸住宅の貸主が変更された場合、
管理受託契約が従前と同一の内容で承継される場合であっても、賃貸住宅管理業者は、貸主の地位の移転を認識した後、
遅滞なく、新たな管理受託契約の相手方である貸主に管理受託契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいとされています。
つまり管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があり同一の内容で管理受託契約が承継される場合であっても、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付することが望ましいです。よってこの選択肢は不適切です
選択肢 ③
契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。
〇適切です。
契約の同一性を保ったまま契約期間のみを延長（更新）する場合や、組織運営に変更のない商号または名称等の変更など、形式的な変更と認められる場合には、改めて重要事項説明や書面の交付を行う必要はありません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかったが、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人に変更後の報酬額のみを記載した書面を交付した。
×不適切です。
賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約について内容変更を伴う契約変更があり、
管理受託契約変更契約を締結する際は、全ての事項について重要事項説明および契約締結時書面の交付が必要です。
つまり、賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかった場合には、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人にすべての事項について契約締結時書面の交付が必要です。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢③となります。
